2022年，在房地產行業下行的背景下，脫胎于房地產企業的物業公司也受到牽連，近期，融創服務、綠城服務、碧桂園服務、佳兆業美好等脫胎于民營企業的物企近期即發布了2022年營收或利潤下降預警。

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值得注意的是，在這樣的背景下，頭部物業公司中海物業（2669.HK）卻逆勢而行，2022年，在管面積突破3億平方米，股東應占溢利同比上升29.4%至12.73億港元，也就是說，2022年，中海物業每平方米的在管物業歸母凈利為4港幣左右。不過，盡管營收、利潤雙增，但是，中海物業同樣面臨毛利率下滑、獨立性有待提高的問題。

利潤增長得益于規模擴張

3月23日，中海物業發布截止2022年年度業績公告。2022全年中海物業營收為126.89億港元，較去年的94.42億港元增加34.4%；毛利總額同比增長23.1%至20.2億港元；股東應占溢利同比上升29.4%至12.73億港元（2021年：9.84億港元）。每股基本及攤薄后盈利為港幣38.73仙（2021年：港幣29.93仙）。董事會建議派發2022年年度末期股息8港仙/股。

對于2022年整體收益上升的原因，中海物業在業績公告中表示，主要因為以包干制為主導的在管面積上升；支援香港抗疫工作下社區隔離設施等管理帶來額外收益；以及增值服務業務增長。

2022年，中海物業的收入來源于物業管理服務、增值服務、停車位買賣服務三大板塊，收入占比分別為74.5%、23.5%、2%，其中，物業管理服務的收入占比同比上升了4.5個百分點，剩余兩類的收入占比有所下降。

值得注意的是，盡管利潤總體處于上升，但是中海物業的毛利率有所下滑，2022年毛利率15.9%，較2021年的17.4%下降1.48個百分點。對此，中海物業表示，主要因為直接經營成本增速略高于收益，成本增速較快的主要涉及三個方面，即物業管理服務及增值服務的業務內生增長；香港社區隔離設施等方面的管理成本；以及應對新冠肺炎疫情而采取的防控措施帶來額外成本。因此，中海物業2022年毛利總額仍同比上升，主要得益于業務規模的持續增長。

七成在管面積來自母公司

我國的物業公司，大多脫胎于以開發業務為主的房地產公司，中海物業也不例外。因此，來自第三方業務的比例一定程度上能看出物業公司的獨立能力。

從在管項目來看，截至2022年12月31日，中海物業的在管建筑面積上升23.2%至3.20億平方米，其中，新增項目的55.7%來自獨立第三方，相關合約額為32.03億港元，44.3%來自中建及中海集團，相關合約額為19.98億港元。新增來自第三方的在管面積超五成，這意味著中海物業的獨立性得到增強。

不過，截至2022年年末，中海物業在管的項目，仍有近七成面積來源于中建及中國海外集團，近三成來源于獨立第三方，也就是說，中海物業離真正獨立的目標還有一定距離。

另外，從物業業態來看，通常情況下，非住宅業務的利潤率高于住宅，因此，想要提高公司整體利潤率，拓展非物業項目成為物業公司提高利潤率的一個手段。2022年，中海物業新增的住宅項目及非住宅項目在管面積分別占68.2%及31.8%，相關合約額分別約32.39億元及19.62億港元。截至2022年年末，中海物業在管的住宅面積占比75.5%，非住宅占比24.5%。住宅仍是中海物業在管的主要業態。

據悉，中海在管的非住宅業態包括商業綜合體、寫字樓、購物中心、酒店、產業園區、物流園區、航空、高鐵、醫院、學校、政府物業、城市服務、公園、口岸、道路橋樑、公交場站及其他公共設施。

截至2022年末，中海物業累計進駐144座城市，業務覆蓋香港及澳門，在管賣場項目數452個，在管物業項目1643個。

“降本增效”的科技命題

規模擴張之際，中海物業的員工人數也隨之增長，截至2022年末，中海物業旗下擁有員工57425人，同比增加了5205名。

作為勞動密集型產業，物業公司的成本很大一部分來源于員工工資，近年來，通過科技手段來減少人工成本以促進利潤率增長，成為不少物業企業探索的方向。中海物業在業績報告中提到，其憑借“星啟物聯網中臺”技術，打造全生命周期的數字產業鏈，構筑“建筑空間”和“數字空間”鏈接的產品解決方案，將產品規?；藴驶⒍ㄖ苹?，目前已在杭州奧特萊斯、南方投資總部大廈、濟南農商行等多個項目投入使用，共完成了12個項目的驗收。很明顯，相比起在管的1643個項目，中海物業通過科技手段來降本增效，還有很長一段距離，當然，這也是整個物業行業面臨的問題。

資金方面，截至2022年12月31日，中海物業流動資產凈值為31.7億港幣，銀行結余及現金較去年增加9.5%至46.91億港元；總負債64.58億港元，短期無抵押人民幣借貸折合6818萬港元。

2022年，在物業行業回歸理性，收并購規模整體縮水的背景下，中海物業的收并購動作也較少，除了以7600萬元購買中海集團旗下的附屬公司——廣州利和房地產開發有限公司之外，中海物業沒有重大收購、出售、以及重要投資。

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