預(yù)約時間長、轉(zhuǎn)貸陷阱重重……近期，住房貸款提前還款難的話題引發(fā)關(guān)注。中國人民銀行、銀保監(jiān)會日前召開會議，要求商業(yè)銀行改進提升服務(wù)質(zhì)量，按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作；同時加大檢查處罰力度，加強違規(guī)轉(zhuǎn)貸風險警示。

“新華視點”記者了解到，近日多家銀行已向分支機構(gòu)下發(fā)通知，要求強化以客戶為中心的理念，及時響應(yīng)客戶還款訴求。

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加快回應(yīng)消費者訴求，銀行改進服務(wù)質(zhì)量

2月15日，西安市民郭女士接到工商銀行通知，可以去網(wǎng)點辦理房貸提前還款的手續(xù)了。“前陣子還說排隊申請得等一個月。”郭女士說。

日前，人民銀行、銀保監(jiān)會召開部分商業(yè)銀行座談會，要求商業(yè)銀行強化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權(quán)益，改進提升服務(wù)質(zhì)量，按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作。

“之前銀行通知提前還款排到3個月后了，這段時間光利息支出就近萬元。希望監(jiān)管出手后排隊時間能縮短，幫我節(jié)約一些利息。”眼看近期理財、基金等投資收益不太理想，珠海市民朱女士決定將手里60萬元流動資金用于提前還款。

今年開年，不少存量房貸經(jīng)歷了重新定價，與存量房貸掛鉤的5年期以上LPR去年累計下降35個基點，但部分購房者感覺這個降幅還是低于新發(fā)放房貸利率的降幅。加之資產(chǎn)端投資收益率下行，不少購房者選擇提前償還貸款，以減輕債務(wù)壓力。

不過，提前還貸并非易事。面對越來越多的提前還款需求，個別銀行取消了手機銀行辦理提前還款的功能，要求必須去辦理按揭的線下網(wǎng)點才能申請。部分銀行對提前還貸違約金收費標準進行調(diào)整，明確要求違約金為貸款總額的1%。在還款需求較集中的地區(qū)，部分銀行出現(xiàn)辦理提前還貸預(yù)約時間長的情況，有的排隊時間得兩三個月甚至半年之久。

隨著工農(nóng)中建等多家銀行的通知傳達到各分支行，提前還款難問題正逐步得到解決。

記者走訪上海多家銀行了解到，目前上海多數(shù)銀行無積壓客戶，部分銀行按合同約定提前1個月申請即可，個別房貸占比較高的國有大行排隊時間壓縮在3個月以內(nèi)。

復(fù)旦大學(xué)金融研究院研究員董希淼表示，金融管理部門重視提前還款難問題，及時回應(yīng)借款人訴求，有助于保護借款人合法權(quán)益。商業(yè)銀行應(yīng)從履行社會責任、提升客戶體驗等出發(fā)，在合同約定的基礎(chǔ)之上，為借款人提前還款提供更多便利。

違規(guī)轉(zhuǎn)貸陷阱多，借款人要“擦亮眼”

“高息房貸替換成3.45%的經(jīng)營貸，100萬元房貸10年可節(jié)省20萬元利息，手續(xù)我們可替您辦好……”日前，廣州市民劉先生接到一個自稱“貸款中介”的推銷電話，較大的息差誘惑讓他頗為心動。

隨著經(jīng)營貸、消費貸利率持續(xù)走低，一些不法中介向借款人宣稱可以“轉(zhuǎn)貸降息”，誘導(dǎo)消費者使用中介過橋資金結(jié)清房貸，再到銀行辦理經(jīng)營貸或消費貸歸還過橋資金。“這背后隱藏著違約違法隱患，高額收費陷阱、資金鏈斷裂風險等問題不容忽視。”董希淼說。

根據(jù)相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，經(jīng)營貸須用于生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)。工商銀行杭州古墩路支行一名工作人員告訴記者，轉(zhuǎn)貸操作后，銀行若發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸款資金未按照合同約定使用，借款人將承擔違約責任，不僅面臨被提前收回貸款的風險，個人征信也會受到影響。

記者了解到，不法中介在“幫助”借款人申請經(jīng)營貸時，往往通過偽造流水、包裝空殼公司等手段獲得貸款資格，涉嫌騙取銀行貸款，借款人甚至可能會被追究相關(guān)法律責任。

另外，過橋資金息費也常常暗藏貓膩。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，不法中介會慫恿借款人使用中介的過橋資金償還剩余房貸，從中收取墊資過橋利息、服務(wù)費、手續(xù)費等各種名目的高額費用。一步步落入陷阱的借款人最后才發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)貸后的綜合資金成本可能高于原來房貸利率。

“一旦經(jīng)營貸或消費貸申請失敗，借款人不但要背負高息的過橋資金還款壓力，還要承擔中介機構(gòu)的各項高額費用。”一名銀保監(jiān)會消費者權(quán)益保護局人士告訴記者，經(jīng)營貸、消費貸期限較短，且本金大多需一次性償還，借款人若無穩(wěn)定的資金來源，貸款到期后不能及時償還本金，可能產(chǎn)生資金鏈斷裂風險。

當前，金融管理部門和地方相關(guān)部門已關(guān)注到違規(guī)轉(zhuǎn)貸風險。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會2月初就發(fā)布提示，嚴禁房地產(chǎn)中介機構(gòu)誘導(dǎo)購房人違規(guī)使用經(jīng)營用途資金。

此次座談會上，人民銀行、銀保監(jiān)會明確要求，商業(yè)銀行要持續(xù)做好貸前貸后管理，加強風險警示；并提出進一步加大檢查處罰力度，及時查處違規(guī)中介并披露典型案例。

多舉措穩(wěn)預(yù)期，為加快經(jīng)濟復(fù)蘇提供有力支撐

“判斷是否需要提前償還個人房貸，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。”浙江大學(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任盤和林認為，隨著2023年我國宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)回升，股市、樓市的政策東風頻頻吹來，部分居民的投資預(yù)期將發(fā)生轉(zhuǎn)變，更理性、更審慎地考慮提前還款。

為促進房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)，去年11月金融管理部門推出“金融十六條”舉措，提出支持個人住房貸款合理需求的多項舉措。

今年初，人民銀行、銀保監(jiān)會宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，明確將住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤。金融管理部門還在合理確定個人住房貸款首付比例、優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)、提升借款和還款便利度等方面提出要求，引導(dǎo)金融機構(gòu)做好相關(guān)工作。

專家認為，這些舉措對于穩(wěn)定購房者信心和預(yù)期發(fā)揮了一定作用。數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款增加2231億元，較2022年12月環(huán)比多增超300億元。

“金融部門推出的一系列舉措逐漸顯效，將進一步提振居民投資消費的意愿和能力。”董希淼認為，金融部門采取有效措施解決住房貸款提前還款難，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期和信心，將為恢復(fù)和擴大消費、促進經(jīng)濟加快復(fù)蘇提供有力支撐。

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