雖然房地產(chǎn)業(yè)高增長(zhǎng)、高增值的發(fā)展階段已經(jīng)結(jié)束，但在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，它還將是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要角色，依然發(fā)揮支柱的作用。

(相關(guān)資料圖)

不過，今后的支柱作用只是就經(jīng)濟(jì)總體而言，在各個(gè)地區(qū)、不同階段，作用會(huì)有所不同。隨著城市化和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，一些三四線城市的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入飽和甚至過剩狀態(tài)，而一些不斷有人口流入的大城市對(duì)房地產(chǎn)依然有強(qiáng)勁的需求。同時(shí)，部分上世紀(jì)70年代到90年代建造的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)較差的房子已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代生活方式和環(huán)保的要求，有必要拆除重建，這也為房地產(chǎn)業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，沒有理由沒信心。

當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵，是穩(wěn)住流動(dòng)性，特別是房地產(chǎn)商的流動(dòng)性。這需要多方發(fā)力。第一，穩(wěn)流動(dòng)性不是救個(gè)別非理性經(jīng)營(yíng)和擴(kuò)張的房企，更不是給一些房企免責(zé)送錢，需要防止道德風(fēng)險(xiǎn)。第二，個(gè)別穩(wěn)流動(dòng)性的手段或許要突破常規(guī)，但依然要依法合規(guī)，尊重市場(chǎng)規(guī)律。第三，多渠道籌措資金穩(wěn)流動(dòng)性，但必須切斷風(fēng)險(xiǎn)蔓延的通道。

無論用什么渠道解決房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性困難，都不應(yīng)是無償?shù)模粠椭姆康禺a(chǎn)企業(yè)在法律上和經(jīng)濟(jì)上都是第一責(zé)任人，幫助的前提是有明確可操作的法律協(xié)議。

多渠道籌措資金，首先應(yīng)該是各級(jí)地方政府支付積欠的應(yīng)付款。建設(shè)優(yōu)良的營(yíng)商環(huán)境，首先有賴于講誠(chéng)信的地方政府。

在幫助房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)流動(dòng)性的過程中，需對(duì)各類可能的資金來源權(quán)衡利弊和風(fēng)險(xiǎn)，策略上必須將購房者與爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)完全切割。

購房者購買期房，無論貸款與否，都是全額繳付房屋的價(jià)款。一旦建筑爛尾，不僅影響開發(fā)商、建筑商、供應(yīng)商和提供開發(fā)貸款的銀行的利益，更影響購房者權(quán)益及銀行的利益。風(fēng)險(xiǎn)面大幅擴(kuò)大，還可能由單純的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展為社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，購房者已付全款，意味著建筑項(xiàng)目不會(huì)再有現(xiàn)金流流入，任何有能力的企業(yè)接手項(xiàng)目都只有資金投入而沒有資金回籠，這給建筑項(xiàng)目爛尾后的市場(chǎng)化處置帶來了巨大障礙。因而，要使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，將購房者與建筑項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)隔離是關(guān)鍵一環(huán)。

為此，需要改變預(yù)售房制度和創(chuàng)新按揭貸款模式。

（一）開發(fā)商預(yù)售房除了具備現(xiàn)有要求的條件外，還必須做到建筑資金到位

所謂建筑資金到位，是指預(yù)售房的后續(xù)建筑資金必須安排妥當(dāng)，包括自籌資金和銀行貸款，不得留有缺口。其中的銀行貸款，不應(yīng)是預(yù)授信，而應(yīng)是真實(shí)授信，必須按項(xiàng)目進(jìn)度依據(jù)合同條款用信。

現(xiàn)在銀行大額貸款往往授信和用信分別審批，用信審批流程與授信流程相同，并且會(huì)提出新的條件。用信審批流程所需時(shí)間不可控和突然增加的用信條件等因素，導(dǎo)致借款人無法預(yù)先規(guī)劃資產(chǎn)負(fù)債，經(jīng)營(yíng)節(jié)奏被打亂，難免出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

銀行應(yīng)該根據(jù)不同的貸款用途設(shè)計(jì)不同的貸款產(chǎn)品和不同的審批模式。傳統(tǒng)做法里就有符合建筑業(yè)的貸款方式，貸款合同簽訂后按計(jì)劃用款，提款支付時(shí)按合同條款審查，不需再行審批，更不會(huì)提出新的用信要求。

上世紀(jì)八十年代末九十年代初，一家銀行與一家生產(chǎn)罐頭筍的日資企業(yè)合作，每年初商談當(dāng)年的貸款計(jì)劃，除了總的貸款金額、期限和利率外，還精確到每一筆用款的具體提款日期和還款日期。原來，這家企業(yè)每年先與日本母公司確定生產(chǎn)計(jì)劃及產(chǎn)品出口到日本的批次和時(shí)間，隨后與當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶商定毛筍收購價(jià)格和收購量，再來與銀行商談貸款計(jì)劃。一旦以上情況確定，就可以按計(jì)劃進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目也完全可以這樣封閉運(yùn)行。在這種情況下，只要監(jiān)管到位，防止開發(fā)商挪用資金，即使負(fù)債率高，一般也不會(huì)出現(xiàn)爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)。

（二）區(qū)分現(xiàn)房按揭和期房按揭，制定不同的貸款政策和貸款模式

住房按揭貸款是購房者以所購房產(chǎn)作為抵押，購買該項(xiàng)房產(chǎn)的貸款。按揭貸款的作用是為購房者購房融資。購買現(xiàn)房申請(qǐng)按揭貸款，是有明確的抵押物的；但預(yù)售房按揭貸款，發(fā)放貸款時(shí)并沒有可抵押的房產(chǎn)，實(shí)際上是在為開發(fā)商提供無償融資。雖然有開發(fā)商在房產(chǎn)證辦出之前為貸款提供的保證擔(dān)保，但一旦爛尾，也意味著開發(fā)商喪失了保證擔(dān)保能力。

在這種情況下，購房者依然是貸款債務(wù)人，負(fù)有還款的第一責(zé)任，作為已經(jīng)全額付款的付款者卻得不到所購買的商品；而銀行發(fā)放了抵押貸款，卻得不到應(yīng)得的抵押品。目前的按揭貸款模式不能防止?fàn)€尾樓風(fēng)險(xiǎn)，也不能合理應(yīng)對(duì)爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該創(chuàng)新貸款模式。

（三）創(chuàng)新期房預(yù)按揭模式，防止?fàn)€尾樓風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)購房者權(quán)益

預(yù)售房制度可以有不同的選擇。一種是我國(guó)現(xiàn)行的制度，全額付款預(yù)售。這種制度下，開發(fā)商提前收到了銷售款，但如果沒有強(qiáng)有力的保障措施，購房者承擔(dān)的爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)是非常大的。也就是說，購房者已經(jīng)沒有違約的機(jī)會(huì)，卻要承受賣方違約的風(fēng)險(xiǎn)。

另一種是預(yù)付定金，到交房時(shí)支付全款。這種制度的好處是，買賣雙方都有了交易的確定性，同時(shí)，雙方都有違約的機(jī)會(huì)，不過都有獲得補(bǔ)償?shù)臋C(jī)制，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)平等且不大。

筆者的建議是，廢除第一種預(yù)售房制度，采用第二種預(yù)售房制度，并在此基礎(chǔ)上創(chuàng)新預(yù)按揭貸款模式。預(yù)售房回籠款不應(yīng)該是穩(wěn)開發(fā)商流動(dòng)性的資金來源。

在預(yù)按揭貸款模式下，當(dāng)購房者和開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，與銀行簽訂按揭貸款合同，并將首付款存入銀行專戶，約定當(dāng)開發(fā)商交房時(shí)，銀行即發(fā)放貸款連同購房者首付款給房產(chǎn)商，同時(shí)辦妥房產(chǎn)抵押手續(xù)。這樣，當(dāng)發(fā)生預(yù)售房爛尾時(shí)，購房者和銀行都不會(huì)有任何損失。

（四）創(chuàng)新債務(wù)可轉(zhuǎn)移按揭貸款模式

如果繼續(xù)采用上述第一種預(yù)售房制度，當(dāng)出現(xiàn)爛尾樓時(shí)，為了保護(hù)購房者權(quán)益，可以考慮創(chuàng)新債務(wù)可轉(zhuǎn)移按揭貸款。

購房者購房時(shí)，向銀行申請(qǐng)按揭貸款，加上首付，全額支付購房款，貸款合同由購房者、銀行、開發(fā)商三方簽訂。合同條款除了目前預(yù)售房按揭貸款合同規(guī)定的條款外，再加上一條：當(dāng)發(fā)生建筑項(xiàng)目爛尾、開發(fā)商不能交房時(shí)，購房者債務(wù)無條件轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，即開發(fā)商由保證擔(dān)保人變?yōu)橹苯觽鶆?wù)人，并且剩余債務(wù)本息即刻全部轉(zhuǎn)為已到期債務(wù)，不再是幾十年期的分期償還債務(wù)，即時(shí)免除購房者的債務(wù)人責(zé)任。

由于建筑爛尾完全是開發(fā)商的責(zé)任，因此，這樣的安排完全合理合法。相比之下，目前按揭貸款的安排，開發(fā)商承擔(dān)保證擔(dān)保責(zé)任，銀行雖然可向開發(fā)商全額追償，但購房者依然是第一債務(wù)責(zé)任人，缺少在建筑爛尾情況下對(duì)購房者合法權(quán)益的保護(hù)，確實(shí)存在不合理之處。

債務(wù)可轉(zhuǎn)移按揭貸款模式下，在發(fā)生建筑項(xiàng)目爛尾后，雖然可以免除購房者債務(wù)人責(zé)任，但只是免除了按揭貸款剩余債務(wù)本息的責(zé)任，這之前購房者已經(jīng)支付的首付款和債務(wù)本息依然體現(xiàn)為購房者損失。作為銀行，為購房者買房融資，與購房者只是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不承擔(dān)債權(quán)債務(wù)之外的責(zé)任，而收回到期貸款本息則是法定權(quán)利。

因此，購房者購房過程中出現(xiàn)的損失，應(yīng)該是房屋買賣雙方的事項(xiàng)，如何在建筑項(xiàng)目爛尾情況下確定買賣雙方的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，需要有另外的制度安排。如果沒有可行的制度安排，筆者還是主張取消目前的預(yù)售房制度。

（五）創(chuàng)新按揭貸款利率浮動(dòng)機(jī)制

貸款采用固定利率還是浮動(dòng)利率，沒有定規(guī)，也沒有單純的好和不好之分。

若采用固定利率，市場(chǎng)利率上升，對(duì)借款人有利；市場(chǎng)利率下降，對(duì)貸款人有利。貸款期限長(zhǎng)和貸款期限短，對(duì)借貸雙方也會(huì)帶來不同風(fēng)險(xiǎn)可能。

若采用浮動(dòng)利率，借貸雙方承擔(dān)市場(chǎng)利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，但因?yàn)楦?dòng)機(jī)制的不同，市場(chǎng)利率波動(dòng)對(duì)借貸雙方的影響還是會(huì)有細(xì)微的差別。

按揭貸款期限較長(zhǎng)，貸款時(shí)借貸雙方都沒有能力預(yù)測(cè)未來長(zhǎng)時(shí)段的利率波動(dòng)情況，國(guó)際上大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都采用浮動(dòng)匯率。美國(guó)相當(dāng)部分的住房按揭貸款采用固定利率，原因是美國(guó)住房按揭貸款機(jī)構(gòu)一般都將按揭貸款證券化，讓市場(chǎng)去消化利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，機(jī)構(gòu)自身基本不承擔(dān)利率風(fēng)險(xiǎn)，借款人則完全暴露在市場(chǎng)利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)中。

浮動(dòng)利率一般是選擇一個(gè)基準(zhǔn)利率，確定在此基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上加或減多少基點(diǎn)，在貸款期限內(nèi)，加減基點(diǎn)是固定的，浮動(dòng)的是基準(zhǔn)利率。加減基點(diǎn)的多少，由各家銀行根據(jù)自身負(fù)債成本和競(jìng)爭(zhēng)需要確定，不同時(shí)期會(huì)有變化。所以，加減基點(diǎn)的確定是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。因此，浮動(dòng)利率對(duì)借貸雙方都是比較合理的。

我國(guó)目前住房按揭貸款浮動(dòng)利率與一般按揭貸款浮動(dòng)利率稍有不同。我國(guó)住房按揭貸款浮動(dòng)利率是在LPR基礎(chǔ)上加基點(diǎn)確定的，但前些年各家銀行加減基點(diǎn)的多少不完全是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，也受到宏觀調(diào)控監(jiān)管要求的影響。目前，為了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，加快經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，央行適當(dāng)降低了有關(guān)利率，更主要的是，監(jiān)管引導(dǎo)各家銀行降低對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、小微企業(yè)的貸款利率，同時(shí)也引導(dǎo)降低新發(fā)生住房按揭貸款絕對(duì)利率。也就是說，存量房貸利率和新發(fā)生房貸利率都隱含了一定的調(diào)控導(dǎo)向。

在存量房貸利率高于新增住房按揭貸款利率的情況下，市場(chǎng)上一些聲音要求調(diào)降存量房貸利率。但如上所述，這不是一個(gè)簡(jiǎn)單的公平與否、合理與否的問題，不能簡(jiǎn)單用降低存量房貸利率的方式來解決。

住房按揭貸款可以說是一種超長(zhǎng)期貸款，在整個(gè)貸款期限內(nèi)會(huì)經(jīng)歷多次市場(chǎng)利率的波動(dòng)，對(duì)借貸雙方都具有很大的不確定性，因此，利率的合理性尤其重要。一般來說，貸款合同簽訂后，就不會(huì)再對(duì)利率做出調(diào)整。如果現(xiàn)在在貸款期限內(nèi)要求銀行統(tǒng)一調(diào)降貸款利率，就會(huì)面臨按照何種標(biāo)準(zhǔn)調(diào)降的問題。

如果調(diào)降標(biāo)準(zhǔn)是非市場(chǎng)化的，并且用新的合同形式固定下來，未來或?qū)⒚媾R更大的扭曲，不僅與利率市場(chǎng)化的改革方向相悖，還會(huì)埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此，必須創(chuàng)新利率浮動(dòng)機(jī)制，既解決當(dāng)前的矛盾，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看又能理順被扭曲的市場(chǎng)利率，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

新的機(jī)制可以有不同方案：其一，在銀行與存量房貸客戶協(xié)商簽訂新的貸款協(xié)議時(shí)，可以明確降低原有貸款利率是一個(gè)有期限的調(diào)整行為，期限可以定為一到三年不等，到期后恢復(fù)原計(jì)息標(biāo)準(zhǔn)。其二，分段重新協(xié)商浮息標(biāo)準(zhǔn)機(jī)制，比如三年為一段，重新確定LPR所加基點(diǎn)。存量房貸重新調(diào)整利率和新增房貸都可以按這個(gè)方案簽訂合同。

現(xiàn)實(shí)中由于客戶數(shù)量龐大，銀行難以一戶一戶個(gè)性化協(xié)商，只能確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)與所有客戶簽訂合同，難免會(huì)處于強(qiáng)勢(shì)地位。可以考慮開放轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，讓客戶能方便地將剩余按揭貸款轉(zhuǎn)到提供更優(yōu)惠條件的銀行，通過銀行的競(jìng)爭(zhēng)給客戶更多的談判話語權(quán)。

總之，需要?jiǎng)?chuàng)新業(yè)務(wù)模式，分階段逐步解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性，釋放有效需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

【作者系上海新金融研究院（SFI）副院長(zhǎng)】

第一財(cái)經(jīng)獲授權(quán)轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)“中國(guó)金融四十人論壇”。

標(biāo)簽：