僅實(shí)施一日，被稱為“中介費(fèi)下調(diào)第一槍”的福州市中介費(fèi)新收取標(biāo)準(zhǔn)就被撤回了。

6月2日凌晨，福州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)出一則通知稱，5月30日印發(fā)的《關(guān)于合理調(diào)整二手房交易傭金標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)房產(chǎn)消費(fèi)復(fù)蘇的指導(dǎo)意見(jiàn)書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱“《指導(dǎo)意見(jiàn)書(shū)》”），因?qū)ψ〗ú?、市?chǎng)監(jiān)管總局等部門(mén)關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)政策把握不準(zhǔn)、領(lǐng)會(huì)不透，悖離上級(jí)精神，給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)造成較大負(fù)面影響。

【資料圖】

為及時(shí)消除影響，該協(xié)會(huì)按照行業(yè)主管部門(mén)要求，已將上述《指導(dǎo)意見(jiàn)書(shū)》撤銷。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，住建部等部門(mén)此前下發(fā)的意見(jiàn)旨在規(guī)范中介行業(yè)，壓降二手房交易成本，引導(dǎo)市場(chǎng)降低買方承擔(dān)的費(fèi)用，而福州《指導(dǎo)意見(jiàn)書(shū)》并未減少傭金總額，甚至有可能適得其反。

根據(jù)相關(guān)調(diào)研，全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市的中介費(fèi)率平均值為2.2%，相較于3%的參考價(jià)打了7折，二手房市場(chǎng)偏弱、購(gòu)買力相對(duì)偏弱的城市，其中介費(fèi)更低于該平均水平。多位受訪業(yè)內(nèi)人士表示，在二手房市場(chǎng)疲軟，且逐漸走向買方市場(chǎng)的當(dāng)下，中介費(fèi)下調(diào)是大概率事件，而雙邊收費(fèi)也將成為一大趨勢(shì)。

25城中介費(fèi)率平均值僅2.2%

根據(jù)早前發(fā)布的《指導(dǎo)意見(jiàn)書(shū)》，調(diào)整由買方全額支付交易傭金的現(xiàn)行辦法，轉(zhuǎn)為由買、賣雙方等比等額分擔(dān)傭金；同時(shí)，合理下調(diào)中介企業(yè)的傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單方收傭比例定為房屋成交價(jià)的1.5%。該《指導(dǎo)意見(jiàn)書(shū)》原定于6月1日起正式實(shí)施。

上述通知中所指的住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局等下發(fā)的文件，是今年5月初印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》，其中提出“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”。

其中該政策意在壓縮二手房的交易成本，而福州的《指導(dǎo)意見(jiàn)書(shū)》并不符合這一政策導(dǎo)向。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心，福州當(dāng)?shù)啬壳暗闹薪橘M(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為成交總價(jià)的3%。這也就意味著，即便由過(guò)去的買方單邊支付，變?yōu)橘I賣雙方各付1.5%，新政策執(zhí)行之后經(jīng)紀(jì)公司獲取的傭金仍然不變。

值得一提的是，在過(guò)往的二手房交易中，時(shí)常存在業(yè)主將自己所需承擔(dān)的中介費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買家的情況，這更削弱了福州《指導(dǎo)意見(jiàn)書(shū)》的作用。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向第一財(cái)經(jīng)記者分析，根據(jù)監(jiān)管層意見(jiàn)的精神，中介費(fèi)應(yīng)該是從3%降低到2.5%或者更低，從而減少交易成本，即便存在轉(zhuǎn)嫁中介費(fèi)的情況，整體的費(fèi)用實(shí)則也被壓低了。他同時(shí)認(rèn)為，該《指導(dǎo)意見(jiàn)書(shū)》亦缺乏相應(yīng)的監(jiān)督措施，實(shí)際上無(wú)法保證執(zhí)行效果。

有在大型連鎖中介機(jī)構(gòu)工作多年的內(nèi)部人士直言，福州給出的上述新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“沒(méi)有意義，結(jié)果一樣的”。

此外，監(jiān)管層的相關(guān)意見(jiàn)還明確，“鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)”。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，這一政策導(dǎo)向是要求收費(fèi)要有差異化，房?jī)r(jià)高低與費(fèi)率掛鉤，房?jī)r(jià)越高、費(fèi)率低，而福州中介協(xié)會(huì)“一刀切”地按照上下家各1.5%的比例來(lái)指導(dǎo)，亦與文件精神有所不符。

事實(shí)上，當(dāng)前許多城市的二手房中介費(fèi)并未達(dá)到3%的水平。易居研究院在對(duì)全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，各地中介費(fèi)用的定價(jià)并無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，其根據(jù)各地中介機(jī)構(gòu)反饋的主流中介費(fèi)用情況得出的市場(chǎng)價(jià)顯示，25個(gè)重點(diǎn)城市中介費(fèi)率平均值為2.2%，相較于3%的參考價(jià)，相當(dāng)打了7折的水平。

具體到城市來(lái)看，成都、西安、北京的中介費(fèi)略高，分別為2.8%、2.8%、2.7%；石家莊、東莞、太原的中介費(fèi)相對(duì)低，分別為1.5%、1.8%、1.9%。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，其他城市目前的傭金率低于3%，如果也更改為買賣雙方各為1.5%，中介公司收取的總傭金實(shí)則有所上調(diào)，為防范市場(chǎng)亂象的發(fā)生，中介費(fèi)買賣雙方收取標(biāo)準(zhǔn)還有待研究。

中介費(fèi)下調(diào)是必然趨勢(shì)

事實(shí)上，在二手房交易行情偏弱、中介機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)壓力增大等的影響下，買方市場(chǎng)形成中，現(xiàn)階段的中介費(fèi)實(shí)則還有下調(diào)的趨勢(shì)和可能。

2021年7月時(shí)，廣州曾有地產(chǎn)中介通過(guò)降傭讓利的方式吸引購(gòu)房者，其表示統(tǒng)一向買賣雙方各收取房屋總成交價(jià)0.69%的傭金。而這背后是彼時(shí)慘淡的廣州二手房市場(chǎng)。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年6月，當(dāng)?shù)氐亩址砍山涣康?794套，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)的新低。

近期，各大城市二手房市場(chǎng)表現(xiàn)同樣不樂(lè)觀。從掛牌量上來(lái)看，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，南京二手房掛牌量已突破17萬(wàn)套大關(guān)；近來(lái)二手房一直保持在高位成交的成都，掛牌房源仍維持在約19萬(wàn)套的水平；北京二手房掛牌量在6月份也達(dá)到了11.97萬(wàn)套，較3月多了1萬(wàn)余套。

掛牌量攀升同時(shí)，二手房成交量則出現(xiàn)明顯回落。南京的二手房成交量在3月達(dá)到了12609套的峰值，而在5月前3周的成交量尚不足3月峰值一半，下降趨勢(shì)明顯；而同樣成交量在3月沖高的上海，4月成交約1.77萬(wàn)套，環(huán)比減少超6千套，5月亦繼續(xù)降溫。

這樣的大趨勢(shì)下，中介費(fèi)下調(diào)是大概率事件。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，在房屋供應(yīng)量大增、交易周期拉長(zhǎng)的當(dāng)下，中介人均交易單數(shù)明顯下降，其促成交易的訴求很強(qiáng)，愿意降低費(fèi)率；而賣方也想盡快賣掉以回籠資金，同樣也會(huì)愿意支付一定經(jīng)紀(jì)費(fèi)，經(jīng)紀(jì)費(fèi)率下調(diào)是必然趨勢(shì)。

不只是中介費(fèi)下調(diào)，在買方市場(chǎng)下，雙邊收費(fèi)也將成為一大趨勢(shì)。從此前不少城市的實(shí)際情況來(lái)看，由買家支付全部費(fèi)用的情況并不少見(jiàn)。李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前買方市場(chǎng)下，購(gòu)房者有大把機(jī)會(huì)可挑可選，怎么買到性價(jià)比最高的房子，需要中介的精細(xì)化服務(wù)。由此，未來(lái)買賣雙方均支付經(jīng)紀(jì)費(fèi)的情形和案例將會(huì)大量出現(xiàn)，“買方付全部經(jīng)紀(jì)費(fèi)，賣家實(shí)收”的時(shí)代結(jié)束了。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，王小嬙介紹，如美國(guó)、英國(guó)、西班牙、俄羅斯等為賣家支付中介費(fèi)，德國(guó)、意大利、日本等為買家與賣家共同承擔(dān)；在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)此前經(jīng)歷了高速發(fā)展時(shí)期，衍生了買家單獨(dú)支付傭金的收取模式，但從當(dāng)下的二手房市場(chǎng)來(lái)看，中介費(fèi)雙邊支付是適宜之舉，這可降低購(gòu)房者的買房壓力，對(duì)于促樓市消費(fèi)來(lái)說(shuō)也有一定的積極作用。

近來(lái)二手房市場(chǎng)有所降溫的上海市場(chǎng)，就有房東在掛牌房源時(shí)，將“稅費(fèi)各付”作為核心賣點(diǎn)之一吸引購(gòu)房者。例如，某中介機(jī)構(gòu)執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為賣方1%、買方2%，那么一套總價(jià)1000萬(wàn)的房源，若可切實(shí)執(zhí)行雙邊收費(fèi)，在現(xiàn)行規(guī)則下，買方也可省下10萬(wàn)的中介費(fèi)。

不過(guò)，易居研究院也提醒，中介費(fèi)用下調(diào)的過(guò)程中，往往會(huì)產(chǎn)生幾個(gè)老問(wèn)題，即費(fèi)用滋生和費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁。其中，費(fèi)用滋生是指產(chǎn)生包括貸款服務(wù)費(fèi)、保障服務(wù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等在內(nèi)的新費(fèi)用，對(duì)于這些如何定價(jià)或如何收的問(wèn)題，都應(yīng)該在中介費(fèi)調(diào)整政策中做出說(shuō)明；在費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁的問(wèn)題上，則要做好系統(tǒng)論證和機(jī)制創(chuàng)新，防止出現(xiàn)購(gòu)房者承擔(dān)房東那部分費(fèi)用的情況。

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