從土地拍賣到銷售市場，一股新的地產(chǎn)勢力正在崛起，它們中有資金較穩(wěn)健的央國企，有此前偏居一隅深耕的地方房企。在地產(chǎn)江湖洗牌大勢下，這些企業(yè)正成為塑造行業(yè)新格局的重要力量。

“中建系”地產(chǎn)航母的悄然起航，在這股浪潮中極具代表性。作為全球規(guī)模最大的投資建設(shè)集團之一，中國建筑擁有較高的國民知名度，該集團業(yè)務(wù)遍布國內(nèi)及海外一百多個國家和地區(qū)，在2022《財富》世界500強榜單排名第9，在2022《財富》中國500強榜單排名第3。

房屋建筑工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與投資，是中國建筑兩大主要業(yè)務(wù)，近三年的營收貢獻(xiàn)分別在六成、兩成左右。但近兩年來，中國建筑旗下房開業(yè)務(wù)的存在感越來越強，雖然對集團總營收的貢獻(xiàn)一直未超過兩成，不過其兩大地產(chǎn)平臺、尤其是中建地產(chǎn)，向上發(fā)展的勢頭不容忽視。

(資料圖片)

過去一年，囊括中建東孚、中建壹品、中建玖合、中建智地等品牌的中建地產(chǎn)平臺，實現(xiàn)合約銷售額1472億元，新增土地60宗，新增土地儲備750萬平方米，購地金額740億元，銷售及拿地情況都優(yōu)于不少房地產(chǎn)企業(yè)，多個品牌已躋身行業(yè)權(quán)益銷售百強之列。

架構(gòu)龐雜的中建系地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其來路歸途到底如何？能否在地產(chǎn)變局中闖出一片新天地？

中建八子風(fēng)頭漸盛

5月6日，北京掀起土拍大戰(zhàn)，豐臺青塔及大興西紅門地塊線下開拍，分別吸引了17家、11家房企參與，雖然沒有此前42家房企搶奪一塊地的盛況，但房企同樣摩拳擦掌、競爭激烈。

值得注意的是，在這兩塊地的意向房企中，均出現(xiàn)“中建系”公司的身影。中建二局旗下地產(chǎn)公司中建玖合，報名參拍豐臺青塔地塊；中建三局旗下地產(chǎn)公司中建壹品，參拍了大興西紅門地塊。

一周前北京另一場土拍中，中建玖合還參拍了通州梨園鎮(zhèn)東小馬地塊；同一天，中建一局旗下地產(chǎn)公司中建智地，以底價拿下朝陽孫河地塊，總價40.4億元，銷售指導(dǎo)價7.98萬元/平方米。

中建智地、中建玖合、中建壹品......“中建系”地產(chǎn)公司頻頻刷臉土拍市場，并揮灑真金白銀拿地，逐漸成為一股不可忽視的力量。與此同時，在諸多土地拍賣中，中建地產(chǎn)與中海地產(chǎn)常常同時出現(xiàn)，即同屬一源又伴有競爭關(guān)系。如此龐雜的“中建系”地產(chǎn)巨艦，到底是如何形成的？

故事要從十年前那場重組說起。公開資料顯示，中國建筑屬于整體上市，旗下有中海地產(chǎn)、中海宏洋以及其他地產(chǎn)企業(yè)（中建股份地產(chǎn)事業(yè)部、中建地產(chǎn)、中建國際等)。此前，中建系對地產(chǎn)的內(nèi)部分工是，中海地產(chǎn)專注商業(yè)和中高端住宅開發(fā)，中建地產(chǎn)主要開發(fā)中端住宅和保障房。

行業(yè)研報曾表示，中建和中海在發(fā)展過程中，不可避免地會出現(xiàn)交叉，開始有同業(yè)競爭和資源空耗現(xiàn)象，進(jìn)行重組聯(lián)合非常必要，有利于集中優(yōu)化內(nèi)部資源，在土地、人力、資金資源上形成合力。中建系、保利系、中糧系、魯能系等重組案，均屬于此類集團內(nèi)部資源整合。

2013年，中國建筑宣布整合正式拉開帷幕，擬將中國建筑房地產(chǎn)事業(yè)部、中國中建地產(chǎn)有限公司及中建國際建設(shè)有限公司運營的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)。2015年，中建股份將30個相關(guān)物業(yè)項目正式注入中海地產(chǎn)，后者共支出338億元，這場規(guī)模龐大的重組案正式完成。

從實際效果看，該重組對中海地產(chǎn)益處頗多。克而瑞曾表示，這次業(yè)務(wù)整合，使中海地產(chǎn)獲得集團地產(chǎn)資源的大量傾斜，成為中建系房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)骨干；融入中端和保障房等業(yè)務(wù)后，還拓寬了業(yè)務(wù)范圍和發(fā)展規(guī)模。此后，中海地產(chǎn)逐漸成為地產(chǎn)界亮眼的頭部企業(yè)。

不過，當(dāng)時中國建筑注入中海地產(chǎn)的資產(chǎn)包，并不包括中建八大局地產(chǎn)。如今，中建智地、中建玖合、中建壹品、中建地產(chǎn)廣州、中建信和、中建地產(chǎn)(天津)、中建七局地產(chǎn)、中建東孚，在官方年報中被統(tǒng)稱為中建地產(chǎn)，俗稱“中建八子”，與中海地產(chǎn)同屬于中建旗下房開平臺。

一直以來，中海地產(chǎn)都是中建系知名度較高的焦點企業(yè)，中建八大局及各自的地產(chǎn)品牌較為低調(diào)。尤其在地產(chǎn)行業(yè)上升期，各路全國性房企爭相斗艷，規(guī)模有限的中建八子更是不太為人所知。但隨著行業(yè)環(huán)境變遷，這些曾經(jīng)的“幕后企業(yè)”，開始在公開市場競爭中大施拳腳。

掃貨土拍市場

“中建八子”在業(yè)內(nèi)打出知名度，主要是從土拍市場開始的。

這一點，從中國建筑歷年年報中也可見一斑。在2019年度報告中，中國建筑在“房地產(chǎn)開發(fā)與投資業(yè)務(wù)”一欄，主要介紹了期內(nèi)業(yè)務(wù)發(fā)展、盈利數(shù)據(jù)，以及中海地產(chǎn)的情況，中建地產(chǎn)并未被單列。到2020年，報告提到中建地產(chǎn)期內(nèi)合約銷售額1327億元，同比增長14.7%。

此后的2021年，中建地產(chǎn)的拿地數(shù)據(jù)開始被重點提及，期內(nèi)該平臺合約銷售額1238億元，新增土地儲備677萬平方米。而到2022年，中建地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售額1472億元，新增土地儲備750萬平方米，購地金額740億元，中建東孚、中建壹品等品牌也被重點列出。

中指研究院在報告中指出，2022年中建系公司多家進(jìn)入拿地金額前100，包括中海地產(chǎn)、中海宏洋、中建玖合、中建東孚、中建三局、中建智地等，中建玖和拿地金額131億元、中建東孚拿地金額89億元、中建壹品拿地金額75億元、中建智地拿地金額51億元......

2023年前4月，中建系公司拿地未停止。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，中建智地權(quán)益拿地金額58億元，僅比金地集團少2億元，行業(yè)排名第15，前四月新增貨值達(dá)到114億元；中建壹品拿地金額40億元，比華發(fā)股份少1億元，行業(yè)排名第19；中建東孚拿地金額14億元，行業(yè)排名第62。

中建智地近兩年在北京動作頻頻，拿下了朝陽、通州、房山、順義等十多宗地塊。今年來，中建智地40.4億元競得朝陽前葦溝002、003地塊、17.2億元拿下房山區(qū)良鄉(xiāng)地塊。銷售額也明顯增長，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，中建智地1～4月銷售額75.2億元，同比增長36.5%。

中建八局旗下的中建東孚同樣風(fēng)頭正盛。在北京2023年首場土拍中，中建東孚拿下朝陽小紅門地塊，正式進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場，當(dāng)天同場競技還有華潤、金茂、龍湖等知名房企。目前，該公司地產(chǎn)項目已涉及上海、濟南、青島、天津等多個城市，今年前四月銷售額164.0億元，同比增長190.8%。

近年來積極的投資動作，在其銷售業(yè)績上也有所顯現(xiàn)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年中建東孚銷售額505.2億元，中建壹品401.8億元，中建信和286.9億元，中建玖合204.4億元，中建智地203.8億元，中建七局112.1億元，均已躋身行業(yè)銷售業(yè)績百強行列。

克而瑞分析稱，行業(yè)跌宕起伏，反而給了部分企業(yè)崛起的機會。其中一類便是央企，他們背靠母公司此前在某些區(qū)域深耕，擁有較強資金實力和資源優(yōu)勢。比如中建東孚、中建信和、中建智地等，都屬于中建集團的全資子公司，為建筑系下從事房地產(chǎn)開發(fā)的重要成員。

“從2022年銷售金額表現(xiàn)來看，央企類企業(yè)資金實力較強，布局城市注重高能級城市，起源城市省份的依賴度占比相對較低，未來發(fā)展較具潛力。”克而瑞稱，如中建東孚起源于濟南，但發(fā)展到當(dāng)前，在上海、青島、天津等一二線熱點城市均有項目，2022年對起源省份的依賴度僅有33%。

不過，中建系地產(chǎn)公司也非全然沒有煩惱，首先依然要受行業(yè)大環(huán)境的影響。中國建筑在2022年報中便稱，由于部分房地產(chǎn)項目銷售價格下降、附近樓盤成交價格不理想，綜合考慮房地產(chǎn)項目預(yù)期銷售價格、銷售進(jìn)度和最新的成本預(yù)算后，對部分存貨計提減值22.2億元。

其次，當(dāng)前大多數(shù)房企都在回歸一二線城市，土地市場的競爭愈發(fā)激烈，對參拍房企的審核也更趨規(guī)范。日前北京對兩宗地塊發(fā)布補充公告，競買人資格要求更改為“同一集團成員企業(yè)不得同時報名競買同一宗地”，比如中建各局公司、首開旗下各子公司，便不可同時出現(xiàn)“圍獵”一宗地。

克而瑞表示，整體來看，央企中建東孚、地方國企大家房產(chǎn)、民營企業(yè)偉星房產(chǎn)等企業(yè)，在拿地上近三年有年均超百億價值的土地進(jìn)賬，同時兼顧區(qū)域深耕與其他城市外拓，在產(chǎn)品線上已經(jīng)實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化。經(jīng)歷行業(yè)洗牌后，這些企業(yè)要想獲得更大發(fā)展的空間，需在投資布局、多元化輔助等多方面提升完善，有無持續(xù)拿地能力、產(chǎn)品升級能力也將成為重要考量。

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