2023年，房地產(chǎn)出現(xiàn)了一輪明顯復(fù)蘇。

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在過去的2月份，全國70個(gè)大中城市新房價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.3%，而從2021年9月～2023年1月，70城房價(jià)指數(shù)環(huán)比變動(dòng)均位于負(fù)區(qū)間，即房價(jià)持續(xù)下跌了17個(gè)月。2月份該指標(biāo)轉(zhuǎn)正，樓市確實(shí)回溫了。

但是，這輪市場上揚(yáng)能持續(xù)多久？對(duì)此業(yè)內(nèi)看法不一。有房企人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，公司內(nèi)部對(duì)當(dāng)下市場復(fù)蘇比較冷靜，鑒于疫情期間積壓了不少購房需求，市場升溫僅是這部分需求的釋放。另一國資房企人士則稱，公司計(jì)劃在上半年全力沖刺業(yè)績，因?qū)ο掳肽晔袌鲎邉?shì)不確定。

從各地?cái)?shù)據(jù)來看，受百城房貸利率持續(xù)下行影響，主要城市樓市成交仍在上行；不過，部分城市如杭州，新房二手房成交已連續(xù)兩周微降。對(duì)二手房市場的判斷分歧更大，一方面不少城市年后成交節(jié)節(jié)攀升，與此同時(shí)剛需降價(jià)房多、掛牌總量居高不下，后續(xù)增長動(dòng)能存疑。

“點(diǎn)狀復(fù)蘇”的小陽春

當(dāng)下樓市溫度幾何，身在一線的房企感知最為清晰。

圖片攝影：任玉明

在近日業(yè)績發(fā)布會(huì)上，龍湖集團(tuán)管理層表示，從龍湖重點(diǎn)關(guān)注的47個(gè)城市來看，并非所有城市都在同步回暖，一線城市和高能級(jí)二線城市相對(duì)比較穩(wěn)定，1～2月杭州、成都、武漢、西安等地簽約成交額整體同比上漲20%，相對(duì)能級(jí)較低的城市繼續(xù)承壓，常州、大連、紹興、臺(tái)州等地成交金額下跌超過20%。

美的置業(yè)管理層則表示，2月的市場無論從到訪量還是成交量，環(huán)比1月均出現(xiàn)大幅增長，出現(xiàn)了復(fù)蘇的苗頭。3月之后，客戶到訪量有所回落，成交也有一定下滑。不過，3月成交對(duì)比去年同期來看，增長的幅度還是比較大，因此這是一個(gè)階段性回落。

一位已出險(xiǎn)房企人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，公司2月銷售出現(xiàn)明顯回溫，雖然此前出現(xiàn)了信用危機(jī)，但只要是地段好、產(chǎn)品好、不停工的項(xiàng)目，還是會(huì)受到購房者關(guān)注，公司對(duì)后續(xù)市場行情、恢復(fù)正常經(jīng)營持有信心。

華北一位國資房企人士則透露，目前公司正全力沖刺上半年業(yè)績，在營銷方面全面放權(quán)一線，只要能拿到銷售業(yè)績，不干涉具體的操作方式，有項(xiàng)目通過社交媒體獲客、有置業(yè)顧問轉(zhuǎn)型網(wǎng)紅給項(xiàng)目引流。之所以這樣做，也是出于對(duì)下半年市場的不確定，公司內(nèi)部看法比較保守。

綜合來看，當(dāng)下樓市確實(shí)正在回溫，但主要聚焦在高能級(jí)城市，且進(jìn)入3月熱度有所消退。后續(xù)，熱點(diǎn)城市行情能否帶動(dòng)整體復(fù)蘇、能持續(xù)多長時(shí)間，目前仍有待觀察。

從房價(jià)表現(xiàn)看，2023年樓市的確出現(xiàn)了“小陽春”苗頭。2月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有55個(gè)和40個(gè)，比上月分別增加19個(gè)和27個(gè)。

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，前2月全國商品房銷售面積同比降3.6%，住宅銷售額已同比增3.5%；百城成交同環(huán)比皆漲50%，亦超去年3月10%，前2月同比正增2%。其中，天津、杭州、貴陽、南寧、長春、南昌、武漢等城市表現(xiàn)較為突出，杭州前兩月住宅成交累計(jì)同比增122%。

從去化率看，北京、上海、杭州、西安、長沙等地，2月項(xiàng)目開盤平均去化率環(huán)比上漲，北京從1月的51%漲到了79%；如果與去年12月相比，上海從67%漲到了2月的79%、西安從57%漲到75%、合肥從45%漲到61%、杭州從64%漲到了68%......

二手房表現(xiàn)更為突出。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前兩月20個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交環(huán)比增71%，前2月累計(jì)增47%，幾近20個(gè)月以來高點(diǎn)；一線城市中，北京累計(jì)同比漲14%、廣州漲40%、深圳漲74%；二線城市中，青島累計(jì)同比漲233%、西安漲130%、合肥漲128%、杭州漲120%......

細(xì)究當(dāng)下市場回暖的共性原因，克而瑞表示，一方面剛需剛改自住需求集中入市，此外多城市處于供給空窗期。比如京滬市場，剛需首置入市支撐市場高熱不退；寧蘇等依托剛需剛改集中釋放，來訪、去化穩(wěn)中有增；天津剛需、剛改、改善全面回暖，鄭渝廈小面積、低總價(jià)項(xiàng)目持續(xù)熱銷。

在二手房市場，剛需是二手房成交助力，降價(jià)刺激了二手住宅短期加速放量。克而瑞分析了東莞、南京、武漢、天津、鄭州五個(gè)城市的二手房價(jià)，顯示2月其二手房可比房價(jià)同比下降，跌幅低于城市水平的項(xiàng)目占比分別為58%、56%、30%、49%、33%。

各地市場將加速分化

2006年以來，中國住房市場共經(jīng)歷了5輪降溫大周期，其中第五輪降溫周期始于2019年4月，終于2022年10月，歷時(shí)43個(gè)月。結(jié)合1～2月份房價(jià)和3月份市場運(yùn)行情況，當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體上走出了降溫周期，并逐步進(jìn)入新一輪的上行通道，易居研究院研報(bào)顯示了該觀點(diǎn)。

進(jìn)入三月份，1～20日全國50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為1468萬平方米，環(huán)比2月1～20日增長了18%，同比2022年3月1～20日增長了29%，整體市場行情尚可。

但該報(bào)告同時(shí)顯示，盡管1-3月份銷售數(shù)據(jù)節(jié)節(jié)攀升，但市場也有冷的一面。如果與2019年1月～2021年5月數(shù)據(jù)對(duì)比，該階段月均交易面積為2932萬平方米，今年3月份交易量相比該平均值縮水22%。“房地產(chǎn)市場走出降溫通道、逐漸復(fù)蘇和回暖的大趨勢(shì)不變，但一些城市仍面臨壓力。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，相比往年樓市調(diào)整博弈期，本輪市場供應(yīng)端與需求端都出現(xiàn)了問題，因?yàn)橐咔閹淼馁彿空呤杖雴栴}，很多大型房企被抑制了融資渠道，疊加銷售端按揭放款放緩，樓市調(diào)整速度非常快，這些因素使得全國房地產(chǎn)市場很難再現(xiàn)全面回暖。

他還表示，作為經(jīng)濟(jì)龍頭的一線城市，需求相對(duì)旺盛，出現(xiàn)小陽春的概率非常大。整個(gè)房地產(chǎn)市場必須要一線城市穩(wěn)定，特別是改善需求扶持政策落地，市場才有望真正企穩(wěn)。從市場趨勢(shì)看，3月份數(shù)據(jù)有望繼續(xù)上行，是不是能持續(xù)到2季度，需要看政策的變化。

招商基金研究部首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李湛表示，認(rèn)為當(dāng)下房地產(chǎn)市場已經(jīng)顯著回暖還為時(shí)過早，目前市場回暖基礎(chǔ)并不牢固，持續(xù)性還需要觀察。主要原因有：居民部門購房信心依然偏弱；地產(chǎn)政策以托底為主，大規(guī)模刺激政策并未出臺(tái)；居民部門實(shí)際房貸成本依然居高不下，提前還貸動(dòng)力充足，而加杠桿意愿薄弱。

李湛認(rèn)為，中長期來看，年內(nèi)房地產(chǎn)企穩(wěn)向好是大概率事件，但考慮到居民部門購房信心與意愿修復(fù)，以及后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策放松陸續(xù)出臺(tái)，更傾向于：年內(nèi)房地產(chǎn)市場會(huì)呈現(xiàn)出漸進(jìn)式復(fù)蘇，不同城市、不同地區(qū)復(fù)蘇的節(jié)奏有所分化。

《保利2022-2023年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》也顯示，前幾輪周期中，樓市的城市分化主要呈現(xiàn)“一線城市引領(lǐng)，三四線跟隨”的“雁行模式”；2017年開始呈現(xiàn)“三四線城市攀高、一二線城市承壓”的“二八輪轉(zhuǎn)”特征；到2020年，出現(xiàn)跨能級(jí)、跨區(qū)域的“超級(jí)分化”。

報(bào)告表示，如果單看綜合實(shí)力排名前10%的城市，常住人口占全國30%左右，經(jīng)濟(jì)總量占全國40%以上；新房規(guī)模占全國50%以上，一二手市場合計(jì)容量更是達(dá)近60%，這些主要城市生命周期仍在往上，房地產(chǎn)市場處于成長期，將呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性長牛”特征。因此，城市分化是常態(tài)，也是動(dòng)態(tài)，未來70%～80%經(jīng)濟(jì)新增長動(dòng)能都將發(fā)生在城市群、都市圈。

信達(dá)證券宏觀團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，過去房地產(chǎn)銷售受多個(gè)因素壓制，包括期房信心、收入預(yù)期和疫情等多，但目前疫情影響逐漸減弱，房地產(chǎn)銷售已初步顯示出L型企穩(wěn)的跡象；另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格也釋放出企穩(wěn)信號(hào)，房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比變化出現(xiàn)改善跡象，春節(jié)以來的房價(jià)關(guān)注度也在大幅上升。

在這種“L”型的走勢(shì)中，城市間的分化將逐步加大。克而瑞認(rèn)為，3-4月小陽春熱度大概率維持，熱點(diǎn)恒熱，但城市輪動(dòng)或?qū)⑾А１本⑸虾！⒊啥嫉瘸鞘蓄A(yù)期維穩(wěn)；廣州、武漢等供應(yīng)高峰將至，3-4月成交仍有上行空間，若后續(xù)漲價(jià)或取消優(yōu)惠，無政策利好疊加刺激，市場會(huì)有壓力。二手市場撿漏“低價(jià)房”后，增長動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，市場回暖后掛牌量亦大幅增加，持續(xù)性待觀察。

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