上海核心區(qū)域的豪宅，向來被認(rèn)為具有保值升值的功能，引得高凈值人群重金投資。近來，上海的二手高端住宅市場卻出現(xiàn)了些許降溫的跡象。

最挑動(dòng)市場神經(jīng)的，莫過于豪宅掛牌價(jià)大幅下調(diào)。第一財(cái)經(jīng)記者從多位滬上中介處了解到，近來確有諸多房源出現(xiàn)降價(jià)，降幅從200萬-800萬不等，有新式里弄的降價(jià)幅度更達(dá)900萬。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)前豪宅市場有所降溫是有多重因素疊加所致。例如今年疫情之后，市場積壓需求集中釋放，推動(dòng)了一波上漲，如今價(jià)格回調(diào)亦正常；同時(shí)，往年年末，有不少業(yè)主會(huì)選擇出售資產(chǎn)以滿足資金騰挪的需求，期間會(huì)有部分降價(jià)的情況。

(資料圖)

若將時(shí)間線拉長來看，2020年疫情至今，上海不少豪宅經(jīng)歷了一番暴漲。以上海知名的豪宅項(xiàng)目翠湖天地為例，2020年上半年二期有房源單價(jià)在14萬元/平方米，2022年9月成交的一套房源單價(jià)已高達(dá)26萬/平方米。以此粗略計(jì)，該項(xiàng)目房源過去兩年間的漲幅近乎翻倍。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，歷經(jīng)如此攀升，豪宅當(dāng)前出現(xiàn)的價(jià)格回落，更多的是理性回歸。

值得一提的是，多位受訪業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前的豪宅市場并未出現(xiàn)邏輯的根本改變，隨著經(jīng)濟(jì)上海市區(qū)豪宅的價(jià)值依然堅(jiān)挺。“上海核心區(qū)域的一手房豪宅基本還是不愁賣，豪宅仍舊被市場看好。”

部分房源掛牌價(jià)虛高

“今天，一個(gè)老客戶打電話跟我說，2011年幫他買進(jìn)的一套整棟新式里弄，197平，準(zhǔn)備賣了，年底前一定要賣掉。”近來，一位專門從事老洋房交易的中介在朋友圈中發(fā)布了不少房源信息。10月最后一周內(nèi)，接連有三個(gè)持有新式里弄的房東向他表示意欲出售手中房產(chǎn)，其中有房源仍處于出租的狀態(tài)。

一位在上海持有多套房產(chǎn)的業(yè)主，最近也將手中一套陸家嘴濱江附近的房子掛出，掛牌總價(jià)超1300萬元。

事實(shí)上，近期有不少關(guān)于上海二手豪宅掛牌量增加的消息。一位在上海一線有17年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的豪宅中介向記者透露，近來的二手豪宅掛牌量確實(shí)有增長，但其中不乏抱著試水心態(tài)掛牌的業(yè)主，比如小區(qū)內(nèi)正常成交可能在17萬/平方米、18萬/平方米的水平，但有的業(yè)主則掛到28萬/平方米，這類房源成交的可能性并不高。

有業(yè)內(nèi)人士透露，上述陸家嘴濱江附近的房源大約需要再降價(jià)100萬，成交的可能性才會(huì)比較大。

“每個(gè)小區(qū)都有這種心態(tài)的業(yè)主，而且占到一定的比例。以世茂濱江花園為例，這個(gè)總房源量超5000套的社區(qū)，有近200套房源掛牌，但在我們看來誠意出售的也就在幾十套。”上述豪宅中介說。

而相較于掛牌量，更挑動(dòng)市場神經(jīng)的，則是豪宅價(jià)格的下調(diào)。

記者從多位滬上豪宅中介處了解到，諸多房源近期出現(xiàn)了明顯的價(jià)格調(diào)降，如云錦東方、陸家嘴壹號(hào)院、濱江凱旋門、露香園等高端住宅項(xiàng)目中，有業(yè)主對(duì)掛牌價(jià)進(jìn)行調(diào)降，降幅從200萬-700萬不等。

其中，萬科翡翠濱江的一套總建面超310平方米的房源，9月份以來多次降價(jià)，至10月底，已累計(jì)降價(jià)達(dá)800萬元，售價(jià)不到5000萬元，折合單價(jià)約15.8萬元/平方米。

老洋房類的資產(chǎn)降價(jià)更為明顯。據(jù)上述從事老洋房交易的中介披露，位于徐匯區(qū)太原小區(qū)的一套正在出售的整棟新式里弄，10月中下旬時(shí)總價(jià)直降900萬元至7600萬；11月初，該房源價(jià)格再降600萬元至7000萬元。

對(duì)于近來頻繁出現(xiàn)的降價(jià)、掛牌量增多等消息，有不少市場觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前的降溫具有導(dǎo)向意義，預(yù)示著未來上海市場的掉頭向下。

但參照過往經(jīng)驗(yàn)，豪宅降價(jià)成交并非罕事。今年6月份，引發(fā)市場廣泛關(guān)注的花園洋房永嘉路569號(hào)，位于上海老梧桐區(qū)，成交價(jià)高達(dá)2.5億元；而2021年底，該房源掛牌上市之時(shí)，標(biāo)出的價(jià)格實(shí)則是3.2億元，相較于此，該房源成交價(jià)尚低出7000萬。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，高價(jià)掛牌、降價(jià)成交，基本上是上海老洋房買賣常態(tài)。

上述豪宅中介亦表示，現(xiàn)在有些房源掛牌價(jià)很高，“比疫情前漲了30%、40%，即便有些降價(jià)，也是適當(dāng)?shù)慕捣?rdquo;

事實(shí)上，整體來看，多位受訪的業(yè)內(nèi)人士向第一財(cái)經(jīng)表示，現(xiàn)階段豪宅二手房市場的現(xiàn)狀是階段性回調(diào)。

有對(duì)上海豪宅市場熟悉的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，其實(shí)每年臨近年末，二手房豪宅的掛牌量都會(huì)有所增加，也會(huì)有些房源降價(jià)銷售，其中是有不少房東是要套現(xiàn)進(jìn)行周轉(zhuǎn)。相應(yīng)地，豪宅成交上也會(huì)有所上升，“部分客戶在拿到年終獎(jiǎng)金后，會(huì)選擇豪宅進(jìn)行投資”。

另據(jù)在上海從事豪宅交易多年的人士透露，部分身在上海多年的外籍人士因家庭因素回國，也增加了出售房源數(shù)量，典型如市區(qū)的新式里弄。“整體而言，掛牌量較往年并無明顯增多，”該從業(yè)者介紹，例如其正在代理的兩個(gè)市區(qū)項(xiàng)目不限售，但在售房源也僅此前的幾套，并未顯著增加。

暴漲后的理性回歸

如今這波回調(diào)的一個(gè)重要背景是近年來上海豪宅價(jià)格持續(xù)向上的趨勢(shì)。

第一太平戴維斯中國區(qū)住宅銷售部主管、高級(jí)董事唐華向記者回憶道，2020年上半年翠湖二期還是有14萬單價(jià)的二手房在賣，但是2022年以來，幾乎沒有看到低于21萬/平方米以下的實(shí)際價(jià)格成交。

據(jù)鏈家的成交記錄顯示，今年9月份翠湖二期成交的一套房源單價(jià)已高達(dá)26萬/平方米；另有翠湖四期在今年6月份的一套房源，成交均價(jià)達(dá)到了32.3萬元/平方米。以此粗略計(jì)算，翠湖的房源過去兩年間的漲幅已翻倍。

即便是在2022年年內(nèi)，亦有豪宅成交價(jià)上浮明顯。鏈家數(shù)據(jù)顯示，9月份，云錦東方錦園一套4室2廳房源成交，總價(jià)1.08億元，單價(jià)超26萬元；3月份時(shí)，兩套面積相仿、同樣戶型的房源，成交單價(jià)分別為17.89萬元、19.78萬元。由此計(jì)，半年間房價(jià)漲幅亦超3成。

這其中也疊加了疫情后豪宅市場積壓的需求釋放。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年6月1-9日，總價(jià)3000萬以上的一手豪宅成交共23套，另據(jù)各平臺(tái)的不完全統(tǒng)計(jì)，總價(jià)3000萬以上的二手房成交10套，合計(jì)33套；此外，閔行金虹橋板塊的古北大成公館僅4天掛牌就成交。

在這樣的背景下，業(yè)內(nèi)對(duì)上海豪宅市場的現(xiàn)狀較為普遍的看法是，并未超出預(yù)期。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部住宅市場負(fù)責(zé)人盛秀秀向第一財(cái)經(jīng)表示，在經(jīng)歷了疫情后一波明顯的價(jià)格上漲后，目前上海的豪宅市場短期價(jià)格波動(dòng)仍在正常范圍內(nèi)。即便有部分急需資產(chǎn)變現(xiàn)的業(yè)主愿意降價(jià)出售，相較于整體豪宅市場而言，“降價(jià)急售”的房源仍是少數(shù)。

“在僅僅兩年多的時(shí)間里，上海豪宅獲得這樣的價(jià)格漲幅，相比其他任何國際城市或市場來看都是非常可觀的。”唐華認(rèn)為，經(jīng)過疫情這兩年豪宅價(jià)格的“瘋狂”攀升后，即便面臨了當(dāng)前所謂的相對(duì)價(jià)格回落，豪宅的實(shí)際價(jià)格還是高于理性上漲幅度的價(jià)格，“整體來看，現(xiàn)階段的降價(jià)更多的是理性回歸”。

在唐華看來，縱觀過往發(fā)生的幾次較大市場動(dòng)蕩及金融危機(jī)，無論是1997年的金融風(fēng)暴，還是2003年的SARS、2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)等等，回顧每次市場劇烈波動(dòng)之后，上海市區(qū)豪宅的價(jià)值都頗為堅(jiān)挺保值。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，購房者實(shí)則依然好看上海豪宅，這從新房的表現(xiàn)也可窺見一斑，“一手房豪宅還是不愁賣。”

據(jù)知情人士透露，以位于徐匯濱江的豪宅項(xiàng)目香港置地啟元為例，臨近入市，項(xiàng)目對(duì)資金的要求更清晰，比如會(huì)傾向于客戶短期內(nèi)完成付款，但這并沒有影響客源數(shù)量，“最近一次統(tǒng)計(jì)顯示，客源不僅沒減少，反而有所增加。”

“上海的經(jīng)濟(jì)基本面仍具韌性，上海核心地段的高端豪宅依然供應(yīng)有限，其短期價(jià)格波動(dòng)并不會(huì)影響其長期韌性。”盛秀秀告訴記者。

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