原標(biāo)題：“提前還貸潮”下房主與銀行的博弈，劃重點(diǎn)帶你讀懂

提前還房貸，房主很急，銀行更急？貫穿了2022年的“提前還貸潮”，2023年熱度不減。

【資料圖】

房主們?yōu)楹我庇谔崆斑€貸？明明銀行可以提早回款，為何卻并不歡迎？幾個(gè)問題帶你理清“提前還貸潮”。

買房人搶著給vs銀行不想要

“曾經(jīng)批貸難，如今還貸難。”當(dāng)前的語(yǔ)境下，“還貸”指的已經(jīng)不是月供的壓力，而是如何提前償還部分甚至全部房貸。

到底為什么會(huì)出現(xiàn)這一現(xiàn)象？58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，提前還房貸本質(zhì)上還是民眾對(duì)于未來(lái)不確性的防御性反應(yīng)。

“我承擔(dān)了高利率，但手上的房子可能并沒有漲價(jià)，甚至還在跌價(jià)。那么現(xiàn)在最佳選擇就是還掉貸款，相當(dāng)于理財(cái)了。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解釋稱。

近期房貸利率的動(dòng)態(tài)調(diào)整也是非常重要的觸發(fā)因素。“對(duì)存量房貸來(lái)說(shuō)，高利率的弊端更加凸顯了。”李宇嘉表示，這時(shí)要么還貸款，要么還款后賣房再買房，騰挪為低利率房貸，這樣月供也就減少了。

本可以提前收到錢，銀行又為何設(shè)置違約金或補(bǔ)償金、預(yù)約排隊(duì)等障礙，變相阻止提前還貸？

“銀行掙錢的一個(gè)主要渠道就是通過對(duì)外放貸賺取利息，房貸利息又是比較重要的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，一方面是周期越長(zhǎng)利息就越高，另一方面是之前的房貸利率比現(xiàn)在高不少，差額隨著時(shí)間的延續(xù)會(huì)越來(lái)越大。

央行發(fā)布的《2022年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，2022年全年住戶存款增加17.84萬(wàn)億，較2021年多增7.94萬(wàn)億。

“這其中包括理財(cái)贖回的資金、預(yù)防性儲(chǔ)蓄、買房延后的資金等，大部分成為定期存款。”李宇嘉解釋，資金成本在增加，增量房貸申請(qǐng)?jiān)谙陆担媪糠抠J又被提前還款，銀行收益自然受到?jīng)_擊。

銀行是否合理vs買房人如何操作

但在此情況下，銀行是否可以設(shè)置還款障礙？

“部分存量房貸利率偏高，受當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策、供求關(guān)系影響和決定，反映的是當(dāng)時(shí)房貸市場(chǎng)價(jià)格情況，主要不是銀行的問題。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼指出，雖然呼吁銀行為借款人提前還款提供更多便利，但提前還款是對(duì)原借款合同約定的貸款金額或貸款期限的變更，不是借款人單方面的權(quán)利，的確需要借貸雙方協(xié)商一致。

王玉臣介紹，《民法典》第五百三十條規(guī)定：債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。

“如果提前還貸不損害銀行的利益，銀行是無(wú)權(quán)拒絕的，此外還要注意看雙方的協(xié)議約定。”王玉臣提示，一些銀行的按揭貸款合同文本中會(huì)約定提前放貸需要支付違約金，這些約定的條款實(shí)際上就是格式條款，在司法實(shí)踐中這種條款認(rèn)定無(wú)效的概率是極低的。

“如果不符合相關(guān)法律規(guī)定，又沒有相關(guān)協(xié)議約定，銀行就無(wú)權(quán)單方要求收取補(bǔ)償金或違約金。”王玉臣說(shuō)。

若是確認(rèn)好合同后，提前還房貸依然受阻，買房人應(yīng)怎樣維護(hù)自身合法權(quán)益？

北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、律師朱逸聰提出三種維權(quán)渠道：一是先與貸款銀行積極協(xié)商，以及撥打貸款行總行的客服電話投訴；如果上述救濟(jì)途徑效果不佳，可以撥打銀保監(jiān)會(huì)的投訴電話或者政務(wù)熱線；最后可依據(jù)貸款合同關(guān)于提前還款的約定，向貸款行所在地的人民法院提起民事訴訟。

“如果遇到因?yàn)殂y行原因?qū)е滦枰却龜?shù)月，一定注意做好相關(guān)取證。”王玉臣提醒，一般來(lái)說(shuō)，如果沒有專門的APP，最好通過書面方式提交申請(qǐng)，提交申請(qǐng)時(shí)注意讓接受人簽回執(zhí)，或者通過郵寄的方式做好取證，保存好郵單和銀行的簽收記錄。

提前貸款會(huì)否持續(xù)vs存量房貸利率是否能降

當(dāng)前提前還貸已引發(fā)多波熱潮，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這才只是開始。

“只要房貸利率高于理財(cái)利率，房?jī)r(jià)和居民預(yù)期房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，提前還貸的動(dòng)機(jī)就一直會(huì)存在。”李宇嘉指出，這也是去年以來(lái)，房地產(chǎn)貸款占新增貸款的比例走低的原因。

“此前6%-7%的房貸利率和現(xiàn)在4%以下多的新增房貸利率相差很大，且社會(huì)各種投資收益率持續(xù)降低，只要存量房貸不降低，未來(lái)幾個(gè)月提前還款會(huì)繼續(xù)明顯增加。”中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉認(rèn)為，整體看提前還款才只是開始。

面對(duì)存量房貸客戶的還款壓力，呼吁降低存量房貸利率的聲音也越來(lái)越多。

從銀行的角度看，張大偉認(rèn)為，銀行大概率不會(huì)主動(dòng)降低存量房貸利率，畢竟大部分已經(jīng)成為金融產(chǎn)品，且一旦存量房貸降息，對(duì)銀行的利潤(rùn)有很大影響。

但從宏觀角度看，與存量房貸利率息息相關(guān)的5年期以上LPR報(bào)價(jià)，市場(chǎng)普遍認(rèn)為還有下調(diào)空間。

2023年1月1日，隨著2022年LPR的下調(diào)，部分存量貸款利率開始重新定價(jià)，簽訂LPR浮動(dòng)利率的購(gòu)房者房貸利率隨之降低，但對(duì)比當(dāng)前新增房貸利率仍有不小的差距。

“為引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸，5年期以上LPR報(bào)價(jià)下調(diào)的迫切性較高。接下來(lái)除了強(qiáng)化‘保交樓’等供給端支持外，持續(xù)下調(diào)居民房貸利率，推動(dòng)樓市企穩(wěn)回暖是關(guān)鍵所在。”東方金誠(chéng)首席分析師王青認(rèn)為，這也是上半年穩(wěn)增長(zhǎng)、防控風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)主要發(fā)力點(diǎn)。

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