集中供應(yīng)、集中出讓，土地“兩集中”帶來的顯著變化就是新房項目“扎堆”入市。今年5月，北京首批“兩集中”供應(yīng)的30宗住宅地塊，目前已有20多宗公布了案名，有些項目已經(jīng)開盤銷售，其他項目也會于近期陸續(xù)開盤。新房項目選擇空間更大、“金九銀十”各種促銷活動、房價近期也有所松動……多種因素下，自己的買房計劃是不是該提前了?

隨著樓市調(diào)控政策的不斷升級，購房者越發(fā)珍惜手中的“房票”，北京商報記者也得到購房者的反饋，“未來房價到底是漲還是跌?什么時候是入場的好時機?‘買房即維權(quán)’的事件那么多，新房項目還敢不敢買?”未來的房價走勢不可預(yù)測，但可以通過“地房比”指標，對北京首批“兩集中”即將入市項目的“質(zhì)地”參考一二。

綜合樓面價“地房比”

朝陽一墅、青云上府排名前二

北商研究院統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，北京首批“兩集中”的30宗地塊綜合樓面價地房比平均數(shù)為53.93%，17宗地塊超越這一平均值。

超過60%的有7宗地塊，朝陽一墅、青云上府、學府壹號院(樹村北地塊)、學府壹號院(樹村南地塊)、長安悅璽、奧森春曉、朝陽壹號，地房比分別為82.02%、80.28%、76.97%、76.9%、73.1%、64.89%、62.88%。

其中需要替大家“標紅”一下，朝陽一墅、青云上府——超過80%。

處于50%-60%之間的有12宗地塊，中綠·東岳府59.7%、德賢御府59.52%、德賢華府56.84%、北京壹街區(qū)56.62%、望京養(yǎng)云56.48%、龍樾合璽56.22%、和光悅府56.22%、保利錦上54.8%、北清云際54%、熙悅晴翠53.28%。

越秀+天恒置業(yè)聯(lián)合競得的懷柔劉各長村棚戶區(qū)地塊、首開+住總+花樣年+旭輝聯(lián)合競得的密云檀營地塊，目前尚未公布案名，上述兩宗地塊的綜合樓面價地房比分別為53.96%和53.19%。

綜合樓面價“地房比”

熙悅云上、和世界位列最后

也有表現(xiàn)“優(yōu)異”的，綜合樓面價地房比低于50%的有11宗地塊，西山金茂府49.03%、山瀾闕府46.69%、和悅璞云44.29%、綠城沁園43.29%、國譽未來悅41.7%、首開·熙悅麗博(共有產(chǎn)權(quán)房)29.97%、未來云城29.3%、熙悅云上28.2%、碧桂園·和世界27.58%。

其中，雅居樂競得的門頭溝永定鎮(zhèn)地塊，天時湯山競得的昌平北七家地塊，也同樣未公布案名，上述兩宗地塊的地房比分別為46.76%和43.28%。

可售樓面價“地房比”

奧森春曉、朝陽一墅排前兩位

影響房價的因素有很多，包括土地價格、各項稅費、建安成本、人工成本、開發(fā)周期等。理論上，任何一個因素都會影響到房價走勢，而成分占比越高，影響因素也就越大。但單純以綜合樓面價測算并不直觀，部分地塊可能并不“純粹”，存在“隱性”負擔，因此地塊可售樓面價成為關(guān)鍵，計算出來的數(shù)值也要更高。

北京首批“兩集中”供地，首次引入房屋銷售價格引導(dǎo)機制，換句話說，房企需要在圈定的區(qū)間內(nèi)找利潤。

融入“外部條件”后，北京首批“兩集中”地塊的“地房比”也發(fā)生了變化。

據(jù)北商研究院統(tǒng)計，以可售樓面價(剔除配建面積)測算，30宗地塊“地房比”平均數(shù)為61.49%，16宗地塊超越這一平均值。

其中奧森春曉、朝陽一墅、青云上府、朝陽壹號、學府壹號院(樹村北地塊)、學府壹號院(樹村南地塊)占據(jù)前六的位置，可售樓面價地房比分別為84.51%、82.02%、80.28%、78.63%、76.97%、76.9%。

其他地塊中，德賢御府75.22%、中綠·東岳府73.61%、龍樾合璽73.44%、長安悅璽73.1%、和光悅府71.49%、北清云際67.34%、保利錦上66.16%、熙悅云上66.11%、熙悅晴翠65.77%。

可售樓面價地房比處于50%-60%之間的有5宗地塊，德賢華府57.14%、北京壹街區(qū)56.62%、望京養(yǎng)云56.48%。另外兩宗是越秀+天恒置業(yè)聯(lián)合競得的懷柔劉各長村棚戶區(qū)地塊、首開+住總+花樣年+旭輝聯(lián)合競得的密云檀營地塊，地房比分別為54.07%和53.19%，前后變動不大。

可售樓面價低于50%的有9宗地塊，西山金茂府49.03%、山瀾闕府46.69%、和悅璞云44.29%、綠城沁園43.97%、國譽未來悅41.7%、碧桂園·和世界40.34%、首開熙悅麗博(共有產(chǎn)權(quán)房)39.72%、未來云城29.41%。雅居樂競得的門頭溝永定鎮(zhèn)地塊，“地房比”并未發(fā)生變化。

為啥“地房比”這么重要

同樣的開發(fā)節(jié)點，同樣的入市節(jié)奏，同樣趕在“金九銀十”與購房者見面，把握為數(shù)不多的銷售窗口期。即便近幾年“金九銀十”成色略顯不足，但各種降價促銷、優(yōu)惠活動充斥網(wǎng)絡(luò)，其依然是樓市重要的營銷節(jié)點。

北京首批“兩集中”供應(yīng)的30宗住宅地塊，目前已有20多宗公布了案名，有些項目已經(jīng)開盤銷售，其他項目也會于近期陸續(xù)開盤。從所處區(qū)位上看，北京首批“兩集中”涵蓋朝陽、海淀、豐臺、石景山、大興、通州等12個區(qū)縣，其中朝陽貢獻了1/3，這對朝陽民眾來說是福音。

對于這批項目，不少購房者都在問：“‘買房即維權(quán)’的事件那么多，這些項目我們怎么挑?”

未來的房價走勢不可預(yù)測，但“平穩(wěn)”這一核心宗旨是可以明確的，如果是剛需，“任何時候”都是入場的時機。

說到質(zhì)量保證，這也是為什么要為您列出這兩個“地房比”排行榜。

“第一批雙集中的地大家都很緊張，如果說我們心里唯一有點底的，可能就是‘地房比’，有大概2萬元左右的差額。”在首批雙集中成功拿地的某央企京南片區(qū)營銷總坦言，因為公司的產(chǎn)品以高端盤為主，比高周轉(zhuǎn)的剛需盤的挑戰(zhàn)更大，如果沒有1.8萬元以上的地房比差額，真的對利潤保障沒有底。“稅費都是透明的，說白了，如果開發(fā)商一旦賠錢，除了加快周轉(zhuǎn)，只能向成本要效益。”

多位操盤北京首批雙集中供地的營銷總也直言，如果以綜合樓面價算，“地房比”差額在1.5萬元以下的項目，自己身上的去化壓力確實極大。“這也是某東四環(huán)項目上來就大規(guī)模全方位上渠道了，對于處于賠錢不賠錢邊緣的項目，只有搶跑。”

“地房比”高就買不了？

按照簡單的邏輯，超過地房比平均值就不選，買房就有保障了?其實也不然，中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，部分項目可能受政府的“持股”的限制，才造成“地房比”走高，例如朝陽一墅、青云上府、學府壹號院等，都存在不同程度上的政府持有產(chǎn)權(quán)份額。而有些項目雖然地房比較低，但價格基數(shù)也小，地價與房價差值有限，同樣不能保證“萬無一失”。

學府壹號院兩宗地塊，是融創(chuàng)以可售樓面價約6.9萬元/平方米摘得的，該項目屬于“新型共有產(chǎn)權(quán)房”項目，政府指導(dǎo)價為11.2萬元/平方米。但該項目最終以“20%政府持有份額”成交，因此購房者只需要支付8.9萬元/平方米就可以入手。如果以11.2萬元/平方米的價格測算，學府壹號院的“地房比”為61%左右。

此外，因為配建面積的融入，多個項目可售樓面價出現(xiàn)了明顯上升。以熙悅云上為例，其綜合樓面價為1.9萬元/平方米，但融入配建面積后，可售樓面價上升至4.6萬元/平方米，前后差值約2.7萬元。具體來看，上述項目地塊需要配建郵政設(shè)施、商業(yè)用房以及公共租賃住房，配建部分就分走了超過一半的規(guī)劃建設(shè)面積。

如果更精準地計算，需要把配建項目的建安成本計算在內(nèi)，考慮到每家開發(fā)商的產(chǎn)品定位不同，建安成本也有一定差距，同時產(chǎn)品回購價也需計算在內(nèi)，上述地房比僅供參考。

還沒案名的四塊地

天時湯山拿地綜合成本也挺高

或是因為周邊沒有競爭壓力，房企也不著急入市，未公布案名的4宗地塊是北京首批“兩集中”的“獨苗”——懷柔、密云、門頭溝、昌平均只有一宗地塊出讓。但項目開發(fā)周期長，也會導(dǎo)致各項費用累計較多。

以在綜合樓面價中占盡優(yōu)勢的天時湯山昌平北七家地塊為例，在融入“外部條件”后變動很大，可售樓面價地房比由原來的43.28%上升至73.78%，“隱性”負擔也顯現(xiàn)出來了。但與同處于這個可售樓面價地房比其他項目比，天時湯山昌平北七家地塊的操盤周期可謂“不著急”，但考慮到目前整體的信貸環(huán)境，未來該項目的綜合成本其實并不低。

除了“地房比”，

渣盤的形成還有什么因素

以地房比來分析項目，更像是買股票看ROE(凈資產(chǎn)收益率)，需要結(jié)合起來使用。

有北京首批“兩集中”項目需求的購房者，可同時關(guān)注開發(fā)商其他項目的品質(zhì)、口碑以及價格。大型房企往往不會是單個項目開發(fā)，若干個項目同時操作，互相之間也可分擔利潤“風險”，保障最終總利潤有一個可觀數(shù)值。

一旦利潤空間到限制，也更加考驗房企的融資能力和成本控制能力。此前的“快周轉(zhuǎn)”就是這個邏輯，項目去化快，成本自然也就低;融資成本低，購房者“買單”支出也相應(yīng)會低一些。

此外，購房者也可多關(guān)注房企旗下物業(yè)情況。同樣的板塊、同樣的品質(zhì)、同樣的價格，物業(yè)品牌溢價也能起到加分作用。

說了這么多，選對開發(fā)商很關(guān)鍵。同時，購房需求的契合度也很關(guān)鍵。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，目前市場行業(yè)之下，財務(wù)穩(wěn)健的房企確定性會好一些。但買房主要還是看地段、交通、配套，同等價格看上述元素和購房需求的契合度。當然，契合度都達標的情況下，開發(fā)商就很關(guān)鍵。

對北京首批“兩集中”供應(yīng)項目感興趣的購房者，需要格外注意。如果選擇5個“新型共有產(chǎn)權(quán)房”項目：朝陽一墅、青云上府、學府壹號院(2宗地塊)、望京養(yǎng)云、國譽未來悅，則需要明確自己的需求。以自住為目的，降低購房成本自然樂見其成;但以投資為目的，取得房產(chǎn)證滿五年后才能交易的條件，則需要付出更多的時間成本。

此外，北京首批“兩集中”供地，大多執(zhí)行“套內(nèi)70/90”標準，而不是過去的“建筑70/90”，也就是說，這批房源建筑面積多為百平以上，首付成本也要有一個心理預(yù)期。

事實上，大部分購房者在買房時，面臨的最大問題就是成本問題——價格成本、時間成本、標的背景成本。但重要的事情說三遍：建議要選處于安全區(qū)間企業(yè)和地塊，還是那句話：有成本保障的，只要開發(fā)商操盤合理、愛惜羽毛，質(zhì)量是有基礎(chǔ)保障的;但沒有成本保障的項目，北商研究院也只能說一句——祝你好運。

如果實在感覺自己把握不好，那可以留足“儲備”等待現(xiàn)房，這樣至少是可見的“安全”。北京第二批集中供地，已經(jīng)試點“競現(xiàn)房銷售”，也許在未來，期房銷售會成為歷史。

最近“內(nèi)卷”一詞盛行，購房者的“內(nèi)卷”，從要配套、要品質(zhì)，到不維權(quán)，甚至能交房就不錯了。最近項目維權(quán)的聲音、房企爆雷的聲音屢見不鮮，在這一敏感時期，掏空“六個錢包”的住房，還是要多“計較”。