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2023年第二季度，北京、天津、廊坊三地高標(biāo)倉(cāng)空置率分別達(dá)到15%、30.2%和50.2%。較大的新增體量引發(fā)市場(chǎng)擔(dān)憂：市場(chǎng)整體將長(zhǎng)期供需失衡和租金下行？

世邦魏理仕近日發(fā)布專題報(bào)告《京津廊倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)：解構(gòu)供需的區(qū)位差異》（下稱《報(bào)告》）顯示，自2020年以來(lái)，京津廊高標(biāo)倉(cāng)存量進(jìn)入加速增長(zhǎng)期，2022年新增供應(yīng)量達(dá)260萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)當(dāng)年存量擴(kuò)容增速高達(dá)28%；2023-2025年年均新增供應(yīng)預(yù)計(jì)保持在210萬(wàn)平方米。

圖表來(lái)源：世邦魏理仕

世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天表示，如果將北京、天津和廊坊作為一個(gè)整體市場(chǎng)來(lái)看，未來(lái)半年，倉(cāng)儲(chǔ)物流領(lǐng)域出現(xiàn)空置率繼續(xù)上漲是大概率事件。但具體到子市場(chǎng)層面來(lái)看，新增供應(yīng)都集中在少數(shù)區(qū)域，比如北京市場(chǎng)新增供應(yīng)就集中在大興空港和平谷這兩個(gè)區(qū)域，其他區(qū)域幾乎沒(méi)有什么新增供應(yīng)。

“北京的倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率在15%左右，是一個(gè)非常健康的狀態(tài)，只有個(gè)別新增供應(yīng)集中的子市場(chǎng)空置壓力會(huì)比較大。而天津和廊坊市場(chǎng)還有較多新增空置需要消化。”孫祖天說(shuō)。

在去化壓力方面，細(xì)分至每個(gè)子市場(chǎng)，從現(xiàn)有空置面積和未來(lái)供應(yīng)（截至2025年底）來(lái)看，寶坻、廊坊臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)、大興空港區(qū)、固安、平谷馬坊、安次高新區(qū)等區(qū)域的去化壓力較大。

圖表來(lái)源：世邦魏理仕

待去化面積最少的六個(gè)子市場(chǎng)均位于北京，其中，馬駒橋和大興京南自成規(guī)模，北京經(jīng)開(kāi)區(qū)、通州與馬駒橋協(xié)同，這些子市場(chǎng)的去化壓力最小；而順義其他子市場(chǎng)的未來(lái)供應(yīng)可有力補(bǔ)充順義空港，加強(qiáng)兩區(qū)整體的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

從需求來(lái)看，第三方物流、電商、批發(fā)零售、制造業(yè)、冷鏈?zhǔn)蔷┙蚶雀邩?biāo)倉(cāng)需求的主要來(lái)源行業(yè)。電商和批發(fā)零售倉(cāng)儲(chǔ)都具有需求面積較大、周轉(zhuǎn)率和時(shí)效要求高等特點(diǎn)，需綜合考量與重點(diǎn)消費(fèi)市場(chǎng)距離、交通便捷度、物業(yè)品質(zhì)和可選度、租金水平等條件，位于北京外圍及環(huán)京子市場(chǎng)因性價(jià)比優(yōu)勢(shì)而成為首選。此外，天津本地消費(fèi)市場(chǎng)也對(duì)其近郊子市場(chǎng)需求形成支撐。

《報(bào)告》認(rèn)為，冷鏈租戶對(duì)交通便捷性、物業(yè)配電、環(huán)保、安全和定制要求都高于其他類型租戶。由于北京核心區(qū)域選擇空間極為有限，北京外圍及環(huán)京子市場(chǎng)因距離適中而高品質(zhì)物業(yè)可選度更大，逐漸成為冷鏈租戶首選。作為北方重要的消費(fèi)市場(chǎng)、生鮮和醫(yī)藥進(jìn)口的口岸和集散中心，天津?qū)滏湷桥鋫}(cāng)、港口倉(cāng)和區(qū)域分撥需求都具有重要意義。

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